La Cible, magazine officiel de l’IQPF, est destinée aux planificateurs financiers et leur permet d’obtenir des unités de formation continue (UFC). Chaque numéro aborde une étude de cas touchant les différents domaines de la planification financière.
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15 SUCCESSION terrain (servitude d'empiétement). Dans tous les cas, le propriétaire du fonds servant est restreint dans son droit d'usage au profit du propriétaire du fonds dominant, qui acquiert un droit améliorant l'utilisation de son bien. L'usufruit 11 et l'usage 12 sont des droits semblables qui impliquent qu'un propriétaire – appelé le « nu-propriétaire » - consente à une autre personne le droit d'utiliser ou d'habiter son bien (usager - usus), ou encore le droit à la fois d'utiliser ou d'habiter le bien et d'en percevoir les fruits et revenus (usufruitier – usus et fructus). Le Code civil précise toutefois que le titulaire du droit d'usage a aussi le droit de percevoir les fruits et revenus, mais seulement jusqu'à concurrence de ses besoins personnels 13 . L'usufruitier a un droit plus étendu qui lui permet notamment de louer un immeuble à un tiers et d'en percevoir les loyers, sans y habiter lui-même. On comprend parfois mieux les distinctions entre le droit d'usage et l'usufruit en les imaginant dans le contexte d'une ferme. Dans ce cas, l'usager pourrait percevoir les fruits et revenus nécessaires à ses besoins personnels, mais tous les produits de la ferme excédentaires profiteraient au nu-propriétaire. L'usufruitier, lui, pourrait profiter de tout ce que la ferme produit. On comprend que pendant la durée de l'usufruit, les droits du nu-propriétaire sont limités à l'abusus et à l'accession. Enfin, l'emphytéose est le droit qui permet à une personne d'utiliser pleinement un immeuble appartenant à un tiers pendant une période allant de 10 à 100 ans, à charge d'y faire des constructions, ouvrages ou plantations qui augmentent sa valeur de façon durable 14 . Pendant la durée de l'emphytéose, l'emphytéote a des droits très étendus qui ressemblent à une pleine propriété, mais il n'a pas le droit de détruire le bien, il lui manque donc une partie de l'abusus. Quant au « propriétaire résiduel », il ne conserve qu'une forme de droit d'accession qui lui permettra de devenir propriétaire, à l'arrivée du terme, non seulement du bien sur lequel il a consenti l'emphytéose, mais aussi des constructions ou plantations effectuées par l'emphytéote. Si on transpose ces explications au cas de Victor et Victoria, on comprend que ceux-ci ont hérité d'un terrain sur lequel il n'existait pas de bâtiment. En consentant une emphytéose d'une durée de 50 ans à la compagnie, ils ont fait en sorte que la compagnie soit pratiquement propriétaire du terrain, avec l'obligation d'y construire un bâtiment qu'elle pourrait exploiter pendant 50 ans. Cependant, lorsque le terme de 50 ans sera atteint, Victor et Victoria redeviendront pleinement propriétaires du terrain, mais aussi du bâtiment construit et exploité par la compagnie. La valeur des droits de la compagnie dans le terrain et la bâtisse diminue donc avec les années jusqu'à atteindre une valeur nulle à l'arrivée du terme. Il s'agira donc pour Élise de prendre ces variables en considération dans l'établissement du prix qu'elle sera prête à payer pour les actions ! 11 Art. 1120 à 1171 C.c.Q. 12 Art. 1172 à 1176 C.c.Q. 13 Art. 1172 C.c.Q. 14 Art. 1195 à 1211 C.c.Q.