La Cible

8 lacible | Mai 2017 FINANCES Étude de cas Anne et son conjoint, André, veulent acheter un second immeuble à revenus. Ils savent que les règles hypothécaires ont changé le 17 octobre 2016 afin de resserrer la qualification au financement. Quel est l'impact de ces changements, en chiffres ? L'idée derrière les nouvelles règles de resserrement hypothécaire est de soumettre l'emprunteur à une simulation de crise des taux d'intérêt hypothécaires. Cela permet de déterminer s'il a les reins assez solides pour continuer ses paiements hypothécaires si les taux d'intérêt augmentent. Avant même ce changement, pour quelqu'un qui voulait acheter une maison, il était sage de faire un test budgétaire afin de vérifier s'il était en mesure de faire face à une augmentation de ses versements. Sans entrer dans tous les détails, même si un consommateur opte pour un taux 1 an, il devra se qualifier sur la base du taux 5 ans (qui est généralement plus élevé que le taux 1 an). Le taux 5 ans à utiliser est mis à jour chaque semaine sur le site Web de la Banque du Canada (tableau CANSIM 176-0043). Ce taux est habituellement plus élevé que le taux de contrat hypothécaire que la plupart des acheteurs paient en réalité, l'écart actuel étant de l'ordre de 2 %. Bien entendu, en faisant le calcul de nos déboursés sur un taux plus élevé, les mensualités deviennent plus importantes. Le Graphique 1 illustre le taux de référence 5 ans avec le taux à plus court terme. On constate que l'écart peut varier énormément selon la période économique. PRÉVOIR LE VENT DE FACE, UNE FAÇON EFFICACE DE GÉRER SON CRÉDIT Daniel Laverdière A.S.A., Pl. Fin. Directeur principal Centre d'expertise Banque Nationale Gestion privée 1859 Si on s'attarde au taux 1 an, on voit qu'il a baissé de 4 % depuis 2007, rendant le crédit plus accessible. Cette situation est bénéfique pour l'emprunteur, mais peut facilement tourner au cauchemar dans l'éventualité d'un changement de direction des taux. La section du haut du Tableau 1 ci-contre nous permet d'évaluer le versement hypothécaire par tranche de 100 000 $ selon la période d'amortissement et le niveau des taux d'intérêt. Lorsque le taux est de 5 % (proche du taux de référence 5 ans), la mensualité est de 582 $. Ainsi, un prêt de 300 000 $ coûterait environ 1 750 $ par mois pour la qualification au crédit. Pourtant, si le taux applicable n'est que de 3 %, la mensualité réelle ne serait que de 1 420 $, un écart de plus de 300 $ par mois. Les trois sections du bas du Tableau 1 indiquent l'impact sur le renouvellement selon trois hausses de taux (+ 1 %, + 2 % ou + 3 %). Pour l'exercice, on se positionne 5 ans après l'emprunt initial. On constate qu'en cas d'une hausse de 3 %, l'augmentation des versements pour le terme de 20 ans restant d'un terme initial de 25 ans est de l'ordre de 150 $ par mois. Ainsi, si l'emprunt était de 300 000 $ au départ, le consommateur devrait faire face à une hausse de versements de l'ordre de 450 $ par mois. Plus la période d'amortissement est courte, moins la variation des mensualités suivant une hausse des taux d'intérêt sera grande. Bien entendu, plus grande sera la mensualité initiale permettant d'acquitter plus rapidement l'emprunt hypothécaire. Graphique 1

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